圖為：正在建設(shè)中的城市廣場項目，預(yù)計今年年底將進(jìn)入地面建筑工程。

　　 “7、8年前，就說要打造CBD了，但現(xiàn)在你到青年路一帶走走，能看到什么CBD的樣子？”近日，一條武漢網(wǎng)友的發(fā)帖抱怨，引發(fā)市民熱烈跟帖。

　　  正如曼哈頓之于紐約、中環(huán)之于香港、陸家嘴之于上海，武漢CBD，承載著武漢人復(fù)興大漢口的期望。正如此，從2003年武漢正式確立CBD戰(zhàn)略以來，王家墩，成為江城市民最關(guān)注的地名。

　　從正式簽訂土地出讓協(xié)議，整整3年過去。當(dāng)8月5日，記者驅(qū)車來到CBD之后，初看也僅見為數(shù)不多的建筑孤零零樹立于此。

　　武漢CBD緣何進(jìn)展慢于市民預(yù)期，是基礎(chǔ)設(shè)施工程量太大，還是資金困難？本報記者通過實地探訪，將一一解開。

　　探現(xiàn)狀
　　武漢最深的基坑

　　  “我們現(xiàn)在站在地下深5.9米的地方，等地基全部挖完，這里最深有26.7米，距地面足有6層樓那么高！”8月5日，在武漢CBD“武漢中心”項目的工地，伴隨著機(jī)器的轟鳴聲，項目工程經(jīng)理對記者大聲說，“這將是武漢最深的基坑。”

　　驅(qū)車駛下航空路高架，沿青年路直行，左拐進(jìn)入新修的淮海路，就算進(jìn)入武漢CBD領(lǐng)域。

　　正如諸多市民反映的情況一樣，在武漢CBD核心區(qū)域內(nèi)，除了幾棟仍在建設(shè)中的住宅樓和已經(jīng)建設(shè)完畢的道路，幾乎看不到一座座拔地而起的建筑。不過，在諸多圍墻之內(nèi)，卻是另一番景象。

　　打開泛海城市廣場工地的大門，前方景象豁然開朗，在將近10個標(biāo)準(zhǔn)足球場大小的面積內(nèi)，地面陡然下沉了將近20米。在工地上，所有挖出的泥土已全部清理干凈，無數(shù)粗壯的支護(hù)樁直插地底，上百工人正忙碌著。"整個工程地上有20萬方、地下有10萬方的工程量。"建設(shè)方告訴記者，目前已向地下挖出了相當(dāng)于3層樓的高度，預(yù)計年底將實現(xiàn)正負(fù)零。也就是說，屆時所有地下工作全部完成，“地上工程就很快了，差不多5天1層向上建。”

　　錢砸下
　　CBD緣何“冒不出頭”？

　　  記者翻閱歷史資料發(fā)現(xiàn)，1996年武漢CBD的概念即被提出，2008年5月，《武漢王家墩商務(wù)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》獲市政府批準(zhǔn)，武漢CBD項目建設(shè)正式拉開序幕。

　　但緣何直到3年后的今天，諸多工程仍處“地下”？“因為這塊地此前是機(jī)場，所以剛拿到土地時沒有任何基礎(chǔ)設(shè)施，連水、電、氣管網(wǎng)，都得從頭建設(shè)。"王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資股份有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，而僅僅這些基礎(chǔ)設(shè)施工程，總投入過百億。截至目前，19條基礎(chǔ)配套道路已經(jīng)建成。

　　相比于繁雜的基礎(chǔ)設(shè)施工程，項目本身的建設(shè)同樣費神。以高達(dá)438米的武漢中心為例，除整體設(shè)計外，內(nèi)部仍有高達(dá)20余項的的專項設(shè)計，每一項都要招標(biāo)、比較。與此同時，由于武漢中心是88層地標(biāo)性建筑，在地基工程中要求也更為嚴(yán)格。不是簡單的挖幾層坑，而是要在坑中套坑，才能承受如此之高的地面建筑。”

　　值得注意的是，武漢CBD核心區(qū)內(nèi)4000畝地的總工程量超過600萬方，與總高52層的新世界國貿(mào)大廈對比，其工程量相當(dāng)于建設(shè)60個國貿(mào)大廈。截至目前，其已動工接近180萬方，今年計劃新開工140萬方。“這里的工地都是24小時連續(xù)運轉(zhuǎn)，每天夜里這里都是燈火通明。”“這些工作做完，后續(xù)進(jìn)程就會非常快。”該負(fù)責(zé)人表示，城市廣場的酒店項目，目前已經(jīng)與美國喜來登酒店管理集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，而明年12月城市廣場商業(yè)物業(yè)就將開門迎客。同時，泛海國際SOHO城明年主體結(jié)構(gòu)將封頂并且面市。

　　算筆賬
　　并非慢開發(fā)坐等房價上漲

　　雖然基礎(chǔ)設(shè)施可能拖了CBD建設(shè)后退，但在房價飛漲的時期，建設(shè)延緩對開發(fā)商并非壞事。

　　由于拿地時間較早，據(jù)泛海建設(shè)此前發(fā)布的公告顯示，經(jīng)估算，武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)項目基礎(chǔ)設(shè)施總投資（含土地出讓金）約61.92億元。以此估算，其樓面地價在2000元左右，近期王家墩周邊一地塊出讓，樓面地價已攀升至近9000元。

　　有券商研究報告認(rèn)為，若泛海將可經(jīng)營用地2386畝全出售，可增加銷售毛利約超過30億元，若進(jìn)行二級開發(fā)，在房價不斷上揚的時期，預(yù)計將產(chǎn)生更大的收益。正因如此，有質(zhì)疑聲音認(rèn)為，即使泛海不炒地皮，慢開發(fā)坐等房價再漲也獲益不俗，這導(dǎo)致CBD項目進(jìn)展緩慢。“賬不能這么算。”泛海方面認(rèn)為，2002年公司拿出18個億受讓4000畝土地，現(xiàn)在看確實很低，但近10年前的18個億，和現(xiàn)在的18個億誰更值錢，這個機(jī)會成本為何又不算在內(nèi)？

　　記者了解，當(dāng)時建設(shè)方拿出18個億，用于在陽邏新建機(jī)場，此后一系列事物需要協(xié)調(diào)，真正的開發(fā)已是5年多以后。這18個億，則相當(dāng)于被凍結(jié)了5年。正因如此，泛海堅稱開發(fā)進(jìn)展速度主要受機(jī)場搬遷、基建耗時過長影響。“這些工作做完，后續(xù)進(jìn)程就會非常快。”吳銳剛表示，城市廣場的酒店項目，目前已經(jīng)與喜來登公司簽訂合作協(xié)議，而明年12月商業(yè)物業(yè)就將開門迎客。同時，泛海國際SOHO城明年5月前預(yù)計主體結(jié)構(gòu)可封頂、428米高的武漢中心2013年會全部完工。

　　釋疑云

　　完全開發(fā)需2個經(jīng)濟(jì)周期

　　  “今年以來，國家宏觀政策逐漸收緊，尤其對開發(fā)商的信貸支持呈現(xiàn)大幅萎縮之勢。”湖北省社科院財貿(mào)研究所所長陽小華對記者表示，數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)貸款新增2098億元，同比少增2325億元，同比減少53%。

　　以武漢中心34萬方工程，預(yù)計投資50億計算，全部600萬方CBD項目預(yù)計總投入應(yīng)超過500億元。而對于地產(chǎn)商目前承受的融資壓力，王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資公司并不諱言。“一個項目總投資100億元的項目，不是要開發(fā)商一次全拿出來。”該公司負(fù)責(zé)人表示，對于一個中長期的項目，先期項目的銷售回報，也能為后續(xù)項目提供資金，“對于上市公司而言，資金的穩(wěn)定流動是健康的表現(xiàn)。”

　　實際上，值得注意的是，國內(nèi)幾個著名的CBD多開工于經(jīng)濟(jì)較熱時期，已有不少城市的CBD耗時10多年卻難有進(jìn)展。

　　北京社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長趙弘博士認(rèn)為，武漢各個城區(qū)切忌在融資環(huán)境寬松之時一擁而上建設(shè)，否則宏觀環(huán)境一旦轉(zhuǎn)緊，項目即難以為續(xù)。

　　“武漢CBD可以說是全國為數(shù)不多采取‘政府主導(dǎo)，市場化運作’的CBD項目。”王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資股份有限公司負(fù)責(zé)人表示，他們需要尊重市場規(guī)律，在不同的經(jīng)濟(jì)周期和市場容量下，他們會在中、長期利益上平衡。而只要項目收益的健康，才能保證項目推進(jìn)的順利。“由于武漢CBD的開發(fā)時間可能會經(jīng)歷1至2個經(jīng)濟(jì)周期，因此短期的宏觀環(huán)境變化，反而對項目的影響要比一般小型項目要小得多。”

　　武漢CBD地下能裝9個中山公園

　　  武漢CBD規(guī)劃總量達(dá)260萬平方米的地下空間系統(tǒng)，形成中心城區(qū)全新、多維、立體空間層次。其中商務(wù)核心區(qū)地下空間規(guī)模達(dá)94萬平方米，分為地下停車、軌道交通、人防設(shè)施、地下公共車道、地下公共服務(wù)設(shè)施、地下輔助設(shè)施等六大主導(dǎo)功能，形成規(guī)模龐大的“地下城”。

　　去年10月開工的地鐵王家墩中心站，是武漢CBD核心區(qū)地下空間的首個實施工程。以此為起點，武漢CBD正式啟動總量260萬平方米的地下空間系統(tǒng)建設(shè)，這是我國迄今為止最大規(guī)模的集中開發(fā)地下空間，總面積相當(dāng)于9個中山公園或27個洪山廣場。