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圖為：正在建設(shè)中的城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年年底將進(jìn)入地面建筑工程。
“7、8年前，就說(shuō)要打造CBD了，但現(xiàn)在你到青年路一帶走走，能看到什么CBD的樣子？”近日，一條武漢網(wǎng)友的發(fā)帖抱怨，引發(fā)市民熱烈跟帖。
正如曼哈頓之于紐約、中環(huán)之于香港、陸家嘴之于上海，武漢CBD，承載著武漢人復(fù)興大漢口的期望。正如此，從2003年武漢正式確立CBD戰(zhàn)略以來(lái)，王家墩，成為江城市民最關(guān)注的地名。
從正式簽訂土地出讓協(xié)議，整整3年過(guò)去。當(dāng)8月5日，記者驅(qū)車來(lái)到CBD之后，初看也僅見(jiàn)為數(shù)不多的建筑孤零零樹(shù)立于此。
武漢CBD緣何進(jìn)展慢于市民預(yù)期，是基礎(chǔ)設(shè)施工程量太大，還是資金困難？本報(bào)記者通過(guò)實(shí)地探訪，將一一解開(kāi)。
探現(xiàn)狀
武漢最深的基坑
“我們現(xiàn)在站在地下深5.9米的地方，等地基全部挖完，這里最深有26.7米，距地面足有6層樓那么高！”8月5日，在武漢CBD“武漢中心”項(xiàng)目的工地，伴隨著機(jī)器的轟鳴聲，項(xiàng)目工程經(jīng)理對(duì)記者大聲說(shuō)，“這將是武漢最深的基坑�！�
驅(qū)車駛下航空路高架，沿青年路直行，左拐進(jìn)入新修的淮海路，就算進(jìn)入武漢CBD領(lǐng)域。
正如諸多市民反映的情況一樣，在武漢CBD核心區(qū)域內(nèi)，除了幾棟仍在建設(shè)中的住宅樓和已經(jīng)建設(shè)完畢的道路，幾乎看不到一座座拔地而起的建筑。不過(guò)，在諸多圍墻之內(nèi)，卻是另一番景象。
打開(kāi)泛海城市廣場(chǎng)工地的大門，前方景象豁然開(kāi)朗，在將近10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)大小的面積內(nèi)，地面陡然下沉了將近20米。在工地上，所有挖出的泥土已全部清理干凈，無(wú)數(shù)粗壯的支護(hù)樁直插地底，上百工人正忙碌著。"整個(gè)工程地上有20萬(wàn)方、地下有10萬(wàn)方的工程量。"建設(shè)方告訴記者，目前已向地下挖出了相當(dāng)于3層樓的高度，預(yù)計(jì)年底將實(shí)現(xiàn)正負(fù)零。也就是說(shuō)，屆時(shí)所有地下工作全部完成，“地上工程就很快了，差不多5天1層向上建�！�
錢砸下
CBD緣何“冒不出頭”？
記者翻閱歷史資料發(fā)現(xiàn)，1996年武漢CBD的概念即被提出，2008年5月，《武漢王家墩商務(wù)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》獲市政府批準(zhǔn)，武漢CBD項(xiàng)目建設(shè)正式拉開(kāi)序幕。
但緣何直到3年后的今天，諸多工程仍處“地下”？“因?yàn)檫@塊地此前是機(jī)場(chǎng)，所以剛拿到土地時(shí)沒(méi)有任何基礎(chǔ)設(shè)施，連水、電、氣管網(wǎng)，都得從頭建設(shè)。"王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資股份有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，而僅僅這些基礎(chǔ)設(shè)施工程，總投入過(guò)百億。截至目前，19條基礎(chǔ)配套道路已經(jīng)建成。
相比于繁雜的基礎(chǔ)設(shè)施工程，項(xiàng)目本身的建設(shè)同樣費(fèi)神。以高達(dá)438米的武漢中心為例，除整體設(shè)計(jì)外，內(nèi)部仍有高達(dá)20余項(xiàng)的的專項(xiàng)設(shè)計(jì)，每一項(xiàng)都要招標(biāo)、比較。與此同時(shí)，由于武漢中心是88層地標(biāo)性建筑，在地基工程中要求也更為嚴(yán)格。不是簡(jiǎn)單的挖幾層坑，而是要在坑中套坑，才能承受如此之高的地面建筑。”
值得注意的是，武漢CBD核心區(qū)內(nèi)4000畝地的總工程量超過(guò)600萬(wàn)方，與總高52層的新世界國(guó)貿(mào)大廈對(duì)比，其工程量相當(dāng)于建設(shè)60個(gè)國(guó)貿(mào)大廈。截至目前，其已動(dòng)工接近180萬(wàn)方，今年計(jì)劃新開(kāi)工140萬(wàn)方�！斑@里的工地都是24小時(shí)連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，每天夜里這里都是燈火通明�！薄斑@些工作做完，后續(xù)進(jìn)程就會(huì)非�？��！痹撠�(fù)責(zé)人表示，城市廣場(chǎng)的酒店項(xiàng)目，目前已經(jīng)與美國(guó)喜來(lái)登酒店管理集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，而明年12月城市廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)就將開(kāi)門迎客。同時(shí)，泛海國(guó)際SOHO城明年主體結(jié)構(gòu)將封頂并且面市。
算筆賬
并非慢開(kāi)發(fā)坐等房?jī)r(jià)上漲
雖然基礎(chǔ)設(shè)施可能拖了CBD建設(shè)后退，但在房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)期，建設(shè)延緩對(duì)開(kāi)發(fā)商并非壞事。
由于拿地時(shí)間較早，據(jù)泛海建設(shè)此前發(fā)布的公告顯示，經(jīng)估算，武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施總投資（含土地出讓金）約61.92億元。以此估算，其樓面地價(jià)在2000元左右，近期王家墩周邊一地塊出讓，樓面地價(jià)已攀升至近9000元。
有券商研究報(bào)告認(rèn)為，若泛海將可經(jīng)營(yíng)用地2386畝全出售，可增加銷售毛利約超過(guò)30億元，若進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)，在房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)的時(shí)期，預(yù)計(jì)將產(chǎn)生更大的收益。正因如此，有質(zhì)疑聲音認(rèn)為，即使泛海不炒地皮，慢開(kāi)發(fā)坐等房?jī)r(jià)再漲也獲益不俗，這導(dǎo)致CBD項(xiàng)目進(jìn)展緩慢。“賬不能這么算�！狈汉７矫嬲J(rèn)為，2002年公司拿出18個(gè)億受讓4000畝土地，現(xiàn)在看確實(shí)很低，但近10年前的18個(gè)億，和現(xiàn)在的18個(gè)億誰(shuí)更值錢，這個(gè)機(jī)會(huì)成本為何又不算在內(nèi)？
記者了解，當(dāng)時(shí)建設(shè)方拿出18個(gè)億，用于在陽(yáng)邏新建機(jī)場(chǎng)，此后一系列事物需要協(xié)調(diào)，真正的開(kāi)發(fā)已是5年多以后。這18個(gè)億，則相當(dāng)于被凍結(jié)了5年。正因如此，泛海堅(jiān)稱開(kāi)發(fā)進(jìn)展速度主要受機(jī)場(chǎng)搬遷、基建耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)影響�！斑@些工作做完，后續(xù)進(jìn)程就會(huì)非�？�。”吳銳剛表示，城市廣場(chǎng)的酒店項(xiàng)目，目前已經(jīng)與喜來(lái)登公司簽訂合作協(xié)議，而明年12月商業(yè)物業(yè)就將開(kāi)門迎客。同時(shí)，泛海國(guó)際SOHO城明年5月前預(yù)計(jì)主體結(jié)構(gòu)可封頂、428米高的武漢中心2013年會(huì)全部完工。
釋疑云
完全開(kāi)發(fā)需2個(gè)經(jīng)濟(jì)周期
“今年以來(lái)，國(guó)家宏觀政策逐漸收緊，尤其對(duì)開(kāi)發(fā)商的信貸支持呈現(xiàn)大幅萎縮之勢(shì)�！焙笔∩缈圃贺�(cái)貿(mào)研究所所長(zhǎng)陽(yáng)小華對(duì)記者表示，數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)貸款新增2098億元，同比少增2325億元，同比減少53%。
以武漢中心34萬(wàn)方工程，預(yù)計(jì)投資50億計(jì)算，全部600萬(wàn)方CBD項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投入應(yīng)超過(guò)500億元。而對(duì)于地產(chǎn)商目前承受的融資壓力，王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資公司并不諱言�！耙粋�(gè)項(xiàng)目總投資100億元的項(xiàng)目，不是要開(kāi)發(fā)商一次全拿出來(lái)。”該公司負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于一個(gè)中長(zhǎng)期的項(xiàng)目，先期項(xiàng)目的銷售回報(bào)，也能為后續(xù)項(xiàng)目提供資金，“對(duì)于上市公司而言，資金的穩(wěn)定流動(dòng)是健康的表現(xiàn)。”
實(shí)際上，值得注意的是，國(guó)內(nèi)幾個(gè)著名的CBD多開(kāi)工于經(jīng)濟(jì)較熱時(shí)期，已有不少城市的CBD耗時(shí)10多年卻難有進(jìn)展。
北京社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)趙弘博士認(rèn)為，武漢各個(gè)城區(qū)切忌在融資環(huán)境寬松之時(shí)一擁而上建設(shè)，否則宏觀環(huán)境一旦轉(zhuǎn)緊，項(xiàng)目即難以為續(xù)。
“武漢CBD可以說(shuō)是全國(guó)為數(shù)不多采取‘政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化運(yùn)作’的CBD項(xiàng)目�！蓖跫叶罩醒肷虅�(wù)區(qū)建設(shè)投資股份有限公司負(fù)責(zé)人表示，他們需要尊重市場(chǎng)規(guī)律，在不同的經(jīng)濟(jì)周期和市場(chǎng)容量下，他們會(huì)在中、長(zhǎng)期利益上平衡。而只要項(xiàng)目收益的健康，才能保證項(xiàng)目推進(jìn)的順利�！坝捎谖錆hCBD的開(kāi)發(fā)時(shí)間可能會(huì)經(jīng)歷1至2個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，因此短期的宏觀環(huán)境變化，反而對(duì)項(xiàng)目的影響要比一般小型項(xiàng)目要小得多�！�
武漢CBD地下能裝9個(gè)中山公園
武漢CBD規(guī)劃總量達(dá)260萬(wàn)平方米的地下空間系統(tǒng)，形成中心城區(qū)全新、多維、立體空間層次。其中商務(wù)核心區(qū)地下空間規(guī)模達(dá)94萬(wàn)平方米，分為地下停車、軌道交通、人防設(shè)施、地下公共車道、地下公共服務(wù)設(shè)施、地下輔助設(shè)施等六大主導(dǎo)功能，形成規(guī)模龐大的“地下城”。
去年10月開(kāi)工的地鐵王家墩中心站，是武漢CBD核心區(qū)地下空間的首個(gè)實(shí)施工程。以此為起點(diǎn)，武漢CBD正式啟動(dòng)總量260萬(wàn)平方米的地下空間系統(tǒng)建設(shè)，這是我國(guó)迄今為止最大規(guī)模的集中開(kāi)發(fā)地下空間，總面積相當(dāng)于9個(gè)中山公園或27個(gè)洪山廣場(chǎng)。
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